قرار رقم (1) لسنة 2018

نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

بعد الاطلاع على قانون المُعاملات المدنية الصادر بالقانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته، وعلى القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديلاته، وعلى القانون رقم (7) لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك، وعلى المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي،

قررنا ما يلي:

التعريفات

المادة (1)

تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثما وردت في هذا القرار، المعاني المبينة إزاء كُلّ منها، ما لم يدل سياق النص على غير ذلك:

• الإمارة: إمارة دبي.
• الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك.
• المركز: مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة.
• المدير العام: مدير عام الدائرة.
• المشروع: مشروع تطوير منطقة الجداف.
• العقار: الأراضي والمباني والمنشآت المتأثرة بالمشروع.
• المالك: مالك العقار.
• المستأجر: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد الإيجار المبرم بينه وبين المالك.
• المستأجر من الباطن: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد الإيجار المبرم بينه وبين المستأجر.
• شاغل العقار: ويشمل المستأجر أو المُستأجر من الباطن الذي يشغل العقار.
• اللجنة: لجنة تعويضات المشروع المُشكّلة وفقاً لأحكام هذا القرار.
• التعويض: المقابل النقدي الذي يستحقه شاغل العقار نتيجة إنهاء عقد إيجاره وإخلائه من العقار.

أهداف القرار

المادة (2)

يهدف هذا القرار إلى تحقيق ما يلي:

1. إعادة تطوير منطقة الجداف بهدف مواكبة متطلّبات التنمية العمرانية في الإمارة.
2. تنظيم حصول شاغلي العقارات على التعويض العادل، جراء إنهاء عقود إيجارهم وإخلائهم من العقارات المشمولة بأحكامه.

المادة (3)

تنهى بموجب هذا القرار عقود إيجار كافة العقارات الواقعة ضمن قطعة الأرض المبينة حدودها ومساحتها بالخريطة الملحقة بهذا القرار، وعلى جميع شاغلي تلك العقارات إخلائها وفقاً للإجراءات والمُدَد المنصوص عليها في هذا القرار.

المادة (4) — التعويض

يستحق شاغلو العقارات تعويضاً عادلاً جرّاء إنهاء عقود إيجارهم وإخلائهم من العقارات، ويتم تقدير هذا التعويض من قبل اللجنة.

المادة (5) — تشكيل اللجنة

أ- تُشكّل في الدائرة بقرار من المدير العام لجنة تُسمّى "لجنة تعويضات مشروع الجداف"، تُؤلّف من رئيس ونائب للرئيس وعدد من الأعضاء من ذوي الخبرة والكفاءة والاختصاص، يتم اختيارهم من داخل الدائرة وخارجها. ب- يُحدّد قرار تشكيل اللجنة آليّة عملها، وكيفيّة عقد اجتماعاتها، واتخاذ قراراتها. ج- يجوز للجنة الاستعانة بمن تراه مناسباً من ذوي الخبرة والاختصاص لحضور اجتماعاتها، دون أن يكون له صوت معدود في مداولاتها، وكذلك الاستعانة بالوحدات التنظيمية المختصة في الدائرة.

المادة (6) — اختصاصات اللجنة

تختص اللجنة بتحديد قيمة التعويض العادل الذي يستحقه شاغلو العقارات المشمولة بأحكام هذا القرار، وتُقدّر اللجنة قيمة هذا التعويض وفقاً للأسس والضوابط المنصوص عليها في هذا القرار.

المادة (7) — إجراءات الإخلاء

تتبع الإجراءات التالية في إخلاء العقارات المشمولة بهذا القرار:

1. تقوم اللجنة بالكشف على العقار، والتحقق من أوصافه ومشتملاته، وأوجه استعماله، والتحقق من وجود عقد إيجار ساري المفعول، ومدة هذا العقد.
2. تقوم اللجنة بإعداد قائمة بأسماء شاغلي العقارات، وتحديد نصيب كل منهم في التعويض، وتحيلها إلى الدائرة للسير في إجراءات إخلاء العقارات وصرف التعويض.
3. تتولى الدائرة بعد استلام قائمة أسماء شاغلي العقارات من اللجنة القيام بما يلي: أ- إخطار شاغل العقار بالبريد المُسجّل أو عن طريق الإعلان بصحيفة محلية يومية واسعة الانتشار أو بأي وسيلة أخرى يُحدّدها المدير العام بقرار الإخلاء وبمقدار التعويض المستحق له، والطلب منه مُراجعة الدائرة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تبلغه الإخطار أو من تاريخ الإعلان، للاستماع إلى طلباته وتقديم نسخة عن المستندات التي تطلبها الدائرة. ب- إعداد محضر تُثبت فيه حُضور شاغل العقار وطلباته، والمستندات المقدمة من قبله، على أن يتم تسليم شاغل العقار إشعاراً باستلام تلك المستندات. ج- إخلاء العقار وتسليمه للمالك خالياً من الشواغل، وتسليم شاغل العقار التعويض المستحق له في حال موافقته على مقدار التعويض المقدّر من اللجنة. د- المُضي في إجراءات إخلاء العقار في حال عدم موافقة شاغله على مقدار التعويض المقدّر له من اللجنة، أو عدم حضوره إلى الدائرة خلال المهلة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من البند (3) من هذه المادة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في الاعتراض على مقدار التعويض وفقاً لأحكام هذا القرار، أو اللجوء إلى المركز للمطالبة بإعادة تقدير قيمة التعويض.

المادة (8) — مهلة إخلاء العقار

أ- يُمنح شاغل العقار مهلة لا تزيد على سنة واحدة لإخلاء العقار وتسليمه للمالك، وتبدأ هذه المهلة من تاريخ تبلّغه الإخطار أو من تاريخ الإعلان المشار إليه في البند (3/أ) من المادة (7) من هذا القرار، ولا يُسلّم التعويض لشاغل العقار إلا بعد إخلائه للعقار. ب- على الرغم مما ورد في الفقرة (أ) من هذه المادة، يجوز للمدير العام ما يلي:

1. تقليص مهلة إخلاء العقار لغاية (3) ثلاثة أشهر على الأقل إذا كان تنفيذ المشروع لا يحتمل التأخير.
2. تسليم جزء من التعويض لشاغل العقار قبل إخلائه، متى وُجِدَت أسباب تستوجب ذلك، على ألا يتم تسليم التعويض في هذه الحالة إلا بعد قيام شاغل العقار بتقديم الضمانات التي تُقرّرها الدائرة في هذا الشأن، التي تضمن قيامه بإخلاء العقار ضمن المهلة الممنوحة له.

ج- في حال عدم إخلاء العقار خلال المهلة المُحدّدة، فإنّه يجوز للدائرة اتخاذ الإجراءات اللازمة لإخلائه عن طريق إدارة التنفيذ لدى المركز، مع تحميل شاغل العقار رسوم التنفيذ ونفقات الإخلاء وبدل أجر المثل عن الفترة الممتدة من تاريخ انتهاء مهلة الإخلاء وإلى حين تسليم العقار متى كان ملزماً بها، ويتم خصم الرسوم والنفقات وبدل أجر المثل من مبلغ التعويض.

المادة (9) — تنفيذ قرار الإخلاء

لا يُؤثر على تنفيذ قرار الإخلاء اعتراض شاغل العقار على مقدار التعويض المقرر له سواءً أمام لجنة التظلمات المشكّلة وفقاً لأحكام المادة (15) من هذا القرار أو أمام المركز، كما لا تُؤثر على إجراءات الإخلاء أي دعاوى أو أحكام قضائية تتعلّق بالعقار يقيمها ذوو الشأن.

المادة (10) — أسس تقدير التعويض

يُراعى عند تقدير التعويض الأسس والضوابط التالية:

1. مشتملات العقار من المباني والمنشآت والديكورات والأسوار والأشجار التي أقامها شاغل العقار، وغير ذلك مما قد يكون له أثر في تحديد مقدار التعويض.
2. مدة عقد الإيجار، ومقدار الأجرة المُحدّدة فيه أو أجر المثل أيهما أعلى.
3. الخسائر والأضرار التي سوف تلحق بشاغل العقار بعد الإخلاء، ويقع عبء إثبات هذه الخسائر والأضرار على شاغل العقار.
4. ما يكون قد أداه شاغل العقار من أجرة عن المُدّة التي لم ينتفع بها بالعقار.
5. أن يكون مقدار التعويض متناسباً مع أسعار السوق بتاريخ إخلاء العقار، وألا يُؤثر في تقدير التعويض أي زيادة أو نقصان قد تطرأن على سعر الزروع أو المنشآت المقامة على العقار.
6. ألا يتم التعويض عن أي تحسينات أو إضافات أو إنشاءات أقامها شاغل العقار بعد العمل بهذا القرار.
7. ألا يدخل في حساب التعويض قيمة المنشآت أو التجهيزات أو المُعدّات التي يُمكن نقلها من العقار دون أن يلحق بها ضرر أو تلف، ويقتصر التعويض عن تلك المنشآت والتجهيزات والمُعِدّات على أجور الإزالة والنقل وإعادة التركيب.

المادة (11) — تعويض المستأجر من الباطن

أ- في حال وجود مستأجر من الباطن في العقار، فيجب على المستأجر أن يُخطر المالك خطياً بأسمائهم خلال المهلة المشار إليها في البند (3/أ) من المادة (7) من هذا القرار. ب- يستحق المُستأجر من الباطن التعويض فقط عن قيمة المنشآت والأسوار والزروع التي أقامها على العقار، وفقاً لأسس تقدير التعويض المنصوص عليها في المادة (10) من هذا القرار. ج- إذا تبين بعد حصول المستأجر على التعويض وجود مستأجرين من الباطن لم تتمكن اللجنة من تحديدهم لأي سبب، أو لم يقم المُستأجر بالإفصاح عنهم للمالك أو للجنة، فيكون المستأجر وحده مسؤولاً عن تعويضهم.

المادة (12) — عدم أحقية شاغل العقار في العودة للمأجور

لا تسري الأحكام المتعلقة بحق الأولوية في العودة إلى العقار المنصوص عليها في القانون رقم (26) لسنة 2007 المشار إليه على شاغلي العقارات الذين يتم إخلاؤهم وفقاً لأحكام هذا القرار بعد إنجاز المشروع.

المادة (13) — عدم استحقاق التعويض

لا يستحق التعويض عن:

1. العقارات التي يشغلها الأشخاص دون مسوّغ قانوني أو بصفة غير مشروعة.
2. المنشآت المقامة على العقار بدون ترخيص أو خلافاً للتشريعات السارية في الإمارة أو خلافاً لعقد الإيجار.

المادة (14) — إيداع مبلغ التعويض

على المالك إيداع مبلغ التعويض المُقرّر من قبل اللجنة في حساب خاص لدى الدائرة، لتتولى صرفه لمستحقيه، وفقاً للإجراءات المعتمدة لديها في هذا الشأن.

المادة (15) — الاعتراض على مقدار التعويض

يجوز لشاغل العقار الاعتراض على مقدار التعويض المُحدّد من قبل اللجنة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ انتهاء المهلة المنصوص عليها في البند (3/أ) من المادة (7) من هذا القرار، وذلك أمام لجنة يُشكّلها المدير العام لهذه الغاية في الدائرة تسمى "لجنة التظلمات".

المادة (16) — البت في الاعتراض

أ- على لجنة التظلمات البت في الاعتراض المُقدّم إليها خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه، ويُعتبر القرار الصادر عنها في شأن الاعتراض المقدم إليها نهائياً. ب- يكون للجنة التظلمات في سبيل البت بالاعتراض المقدم إليها القيام بما يلي:

1. إعادة الكشف على العقار.
2. مراجعة الأسس والضوابط التي تم الاستناد إليها في تقدير التعويض أو تثمين المنشآت والديكورات والأسوار والزروع التي أقامها شاغل العقار، وغيرها من المسائل التي تم أخذها بعين الاعتبار عند تقدير التعويض.
3. طلب أي بيانات أو مستندات إضافية ترى أنها لازمة للبت في الاعتراض المقدم إليها.
4. تأييد قرار اللجنة بمقدار التعويض المُحدّد من قبلها أو إعادة تقديره.
5. الاستعانة بمن تراه مناسباً من ذوي الخبرة والاختصاص إذا كان إعادة تقدير التعويض يستلزم وجود أشخاص لديهم مهارات مالية وفنية.

المادة (17) — التعويض القضائي

إذا لم يرتض شاغل العقار بقرار لجنة التظلمات، فإنه يحق له إقامة دعوى قضائية على المالك لدى المركز لإعادة تقدير قيمة التعويض العادل جرّاء إخلاء العقار، وعلى الدائرة في هذه الحالة الاحتفاظ بمبلغ التعويض المودع لديها إلى حين صدور حكم قضائي نهائي.

المادة (18) — الإجراءات السابقة

تسري أحكام هذا القرار على كُل إجراء يتعلق بإخلاء العقارات لم يكتمل قبل العمل بأحكامه، وتُعتبر صحيحة جميع الإجراءات التي تمت قبل العمل بهذا القرار وكأنها تمت وفقاً لأحكامه.

المادة (19) — إصدار القرارات التنفيذية

يُصدر المدير العام القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار، وتُنشر في الجريدة الرسمية لحكومة دبي.

المادة (20) — السريان والنشر

يُعمل بهذا القرار من تاريخ صدوره، ويُنشر في الجريدة الرسمية.

صدر في دبي بتاريخ 23 يناير 2018م الموافق 6 جمادى الأولى 1439هـ

محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي