مذكرة تفسيرية للمادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2017

لقد شكل القطاع العقاري في إمارة دبي مصدر جذب للمستثمرين، نظراً لما يوفره لهم من فرص استثمارية واعدة، وعوائد مالية كبيرة، وذلك بفضل الأدوات الناظمة لهذا القطاع، وحيويته، وثقة المتعاملين به، حتى أصبح من أكثر القطاعات تطوراً على مستوى العالم، وتعد التشريعات المنظمة للقطاع العقاري في الإمارة أحد أهم عوامل الجذب الرئيسة للمستثمرين فيه، حيث لعبت هذه التشريعات دوراً محورياً في استمرارية نموه وازدهاره، وتعدّ من أكثر التشريعات تطوراً في العالم، وتتميز بمرونتها الكبيرة وسرعة استجابتها للمتغيرات التي يشهدها السوق العقاري، ومن أهم هذه التشريعات القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته ولائحته التنفيذية، وكذلك القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي.

لقد كان لإمارة دبي قصب السبق على المستوى المحلي والإقليمي في وضع تنظيم تشريعي لعقد بيع الوحدات العقارية على الخارطة، وتحقق ذلك بصدور القانون رقم (13) لسنة 2008 المشار إليه، وذلك بعد أن أفرز الواقع العملي ضرورة الاعتراف بهذا النوع من التصرفات العقارية ووضع الأحكام القانونية الناظمة له باعتباره وسيلة هامة من وسائل دعم وتحفيز القطاع العقاري ودفع عجلة الاستثمار في هذا القطاع، حيث يلتزم المطور العقاري بموجب هذا العقد ببناء وحدات عقارية على أرض يملكها، أو يملك حق البناء عليها، ونقل ملكيتها لصالح المشترين حسب المواصفات والمواعيد المتفق عليها، وذلك في مقابل التزام المشتري بدفع الثمن على شكل أقساط متفق عليها حسب مراحل الإنجاز.

فالبيع على الخارطة وسيلة مبتكرة في إبرام التصرفات العقارية على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة أو التي لم يكتمل إنشاؤها، والميزة الرئيسة لهذا التصرف أنه يحقق مصلحة مشتركة لطرفيه في آن واحد، فبالنسبة للمشتري فإن عقد البيع على الخارطة يتيح له إمكانية شراء الوحدة العقارية على أقساط تتناسب مع مقدرته المالية خاصة في ظل ارتفاع أسعار الوحدات العقارية وعدم القدرة على سداد ثمنها دفعة واحدة، وبالنسبة للمطور العقاري فإن هذا العقد يتيح له إمكانية الحصول على التمويل اللازم لإقامة وتنفيذ المشاريع العقارية والتطويرية وذلك عن طريق الأقساط المدفوعة من قبل المشترين دون اللجوء إلى الاقتراض من المصارف والمؤسسات المالية وما يترتب على ذلك من ضمانات وفوائد مالية باهظة ترهق كاهل المطورين ويتطلب سدادها في العادة وقتاً طويلاً.

يتمثل الهدف الرئيس من إصدار القانون رقم (13) لسنة 2008 المشار إليه ولائحته التنفيذية في وضع الأحكام الناظمة لعقد البيع على الخارطة على نحو يحفظ حقوق طرفي العقد من مطورين عقاريين أو مشترين في بيئة آمنة وشفافة تضمن تنفيذ المشاريع العقارية في الوقت المحدد لذلك دون تأخير، ولذلك فقد احتوى القانون سالف الذكر ولائحته التنفيذية على الأحكام التي تضمن الوصول إلى المقصود من عقد البيع على الخارطة وهو إتمام بناء الوحدة العقارية المتعاقد عليها وتمليكها للمشتري، فحدد التزامات كل من المطور العقاري والمشتري وبين الأثر المترتب على الإخلال بهذه الالتزامات.

وحيث إن التزام المشتري بسداد أقساط ثمن الوحدة العقارية في مواعيد استحقاقها يعد من الالتزامات الجوهرية في عقد البيع على الخارطة، وحيث إن إخلال المشتري بهذا الالتزام من شأنه التأثير سلباً على سير العمل في المشروع العقاري، وسيؤدي إلى تأخير إنجازه في الوقت المحدد، وإلحاق الخسارة بالمطور العقاري، فقد تضمن القانون رقم (13) لسنة 2008 المشار إليه، مجموعة من الإجراءات والتدابير التي يجوز للمطور اتخاذها بحق المشتري من تلقاء نفسه دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، وتم تضمين هذه الإجراءات والتدابير في المادة (11) من هذا القانون، والتي تم تعديلها مؤخراً بموجب القانون رقم (19) لسنة 2017 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي.

واستناداً للصلاحيات المخوّلة للجنة العليا للتشريعات في إمارة دبي بموجب مرسوم إنشائها رقم (23) لسنة 2014، وبناء على طلب محاكم دبي الموجه للجنة بموجب كتاب سعادة مدير المحاكم مرجع رقم (DC/OUT/2018/0000083) المؤرخ في 2018/3/13، فإننا نورد فيما يلي تفسيرنا لأحكام هذه المادة.

نص المادة (11):

نصت المادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2017 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي على أنه:

أ- تتبع القواعد والإجراءات التالية في حال إخلال المشتري بالتزاماته بتنفيذ عقد البيع على الخارطة المبرم بينه وبين المطور العقاري:

1. على المطور العقاري إخطار الدائرة بإخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، وفقاً للنموذج المعد لدى الدائرة لهذه الغاية، على أن يتضمن هذا النموذج بيانات المطور العقاري والمشتري، وأوصاف الوحدة العقارية التي كانت محلاً لعقد البيع على الخارطة، وتوصيفاً واضحاً للالتزامات التعاقدية التي أخل المشتري بها، وأي بيانات أخرى تحددها الدائرة.
2. على الدائرة فور استلامها للإخطار وبعد التحقق من صحة إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية القيام بما يلي: أ- إخطار المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المطور العقاري خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار، على أن يكون هذا الإخطار خطياً وثابت التاريخ، ويتم إبلاغ المشتري به من قبل الدائرة إما حضورياً أو بواسطة البريد المسجل بعلم الوصول أو البريد الإلكتروني أو أي وسيلة أخرى تحددها الدائرة. ب - إجراء التسوية الودية بين المطور العقاري والمشتري، إن أمكن ذلك، ويتم إثبات هذه التسوية بملحق عقد يتم التوقيع عليه من قبل المطور العقاري والمشتري.
3. إذا انقضت المهلة المشار إليها في البند (2/أ) من الفقرة (أ) من هذه المادة دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية أو إتمام التسوية بينه وبين المطور العقاري، تصدر الدائرة وثيقة رسمية لصالح المطور العقاري تفيد فيها ما يلي: أ- التزام المطور العقاري بالإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة. ب - تحديد نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن.
4. يجوز للمطور العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسمية المشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة، وبحسب نسبة الإنجاز، اتخاذ التدابير التالية بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم: أ- في حال إنجاز المطور العقاري لنسبة تزيد على (80%) من الوحدة العقارية، فإنه يكون له أي مما يلي: 1. الإبقاء على العقد المبرم بينه وبين المشتري واحتفاظه بكامل المبالغ المسددة له مع مطالبة المشتري بسداد ما تبقى من قيمة العقد. 2. الطلب من الدائرة بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له، مع تحمل المشتري لكافة التكاليف المترتبة على هذا البيع. 3. فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشتر آخر، أيهما أسبق. ب - في حال إنجاز المطور العقاري لنسبة تتراوح بين (60%) ولغاية (80%) من الوحدة العقارية، فإنه يكون له فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (40) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشتر آخر، أيهما أسبق. ج - في حال مباشرة المطور العقاري العمل في المشروع العقاري، وذلك من خلال استلامه لموقع البناء والبدء في الأعمال الإنشائية وفقاً للتصاميم المعتمدة من الجهات المختصة، وكانت نسبة إنجازه تقل عن (60%) من الوحدة العقارية، فإنه يكون له فسخ العقد بإرادته المنفردة وخصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشتر آخر، أيهما أسبق. د - في حال عدم بدء المطور العقاري بالعمل في المشروع العقاري لأي سبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه، فإنه يكون له فسخ العقد بإرادته المنفردة وخصم ما لا يزيد على (30%) من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المشتري، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال (60) ستين يوماً من تاريخ فسخ العقد. ب - في حال إلغاء المشروع العقاري بقرار مسبب من المؤسسة، فإنه يجب على المطور العقاري رد كافة المبالغ المستلمة من المشترين، وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها في القانون رقم (8) لسنة 2007 المشار إليه. ج- لا تطبق الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في هذه المادة على عقد بيع الأرض التي لم يتم البيع فيها على الخارطة، ويظل هذا البيع خاضعاً للأحكام المنصوص عليها في العقد المبرم بين أطرافه. د - تسري القواعد والإجراءات المنصوص عليها في هذه المادة على جميع عقود البيع على الخارطة سواء التي تم إبرامها قبل أو بعد العمل بهذا القانون. هـ - تعتبر الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في هذه المادة من النظام العام، ويترتب على عدم الالتزام بها البطلان. و - لا تحول الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في هذه المادة دون لجوء المشتري للقضاء أو التحكيم في حال تعسف المطور العقاري في استخدام الصلاحيات المخولة له بموجب هذه المادة."

تفسير المادة (11):

أولاً:

ثانياً:

ثالثاً:

رابعاً:

خامساً:

سادساً: